Как взять кредит на покупку жилья — квартиры

Бывает ли кредит на покупку жилья выгодным

В пятом январском выпуске журнала «Коммерсантъ — Власть» от 1991 года, в статье об изучении нового на тот момент для советских людей рынка банковского кредитования, неизвестные авторы написали гениальный заголовок: «Берите в долг по-крупному. Так дешевле».

Действительно, размер кредита прямо пропорционален его стоимости, а поэтому взять кредит на покупку жилья сегодня не просто необходимость, а рациональное вложение в недвижимость.

Ставки по кредитам непрерывно снижаются с мая 2019 года, и по прогнозам эта тенденция будет продолжаться и в 2020 году. Тем, кто решил взять кредит на квартиру, нужно быть в курсе, как проходит процедура оформления, кому дают заем, какие документы и куда нужно подать.

Решение жилищного вопроса или грамотное вложение капитала всегда должно быть взвешенным, потому что возможности «сдать назад» уже не будет.

Нецелевой кредит связан с большим риском, чем целевой, потому что у него не будет возможности отследить, куда уйдут средства, и в случае банкротства заемщика вернуть свои активы банку сложнее. К кредитам на конкретную покупку относятся автомобили и ипотека на жилье, которые одновременно являются залоговым имуществом.

Такие займы – самые крупные и выгодные как для банков, потому что оформляются, как правило, на долгий срок – более 10 лет, так и для потребителей, чтобы снизить процентную ставку потребительского кредита на квартиру в 2-3 раза, что экономит сотни тысяч. Поэтому востребованность подобных банковских продуктов остается довольно высокой.

Особенности кредита на квартиру

Основное отличие в том, что все денежные операции будут строго контролироваться, а нецелевое расходование чревато уголовным наказанием с требованием досрочного возврата всей суммы долга с процентами. Поэтому залогом в этом случае служит само жилье, дабы банк мог возместить убытки, реализовав объект на торгах.

1. В договоре указывается конкретный объект недвижимости.
2. Оценочная стоимость должна быть не меньше размера самого займа.
3. Статус жилища должен быть доступным для продажи в случае расторжения договора (не в собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан, без правового обременения третьих лиц, не муниципальное жилье).
4. Дом, идущий под снос или с несогласованной планировкой тоже не подходит.

Таким образом, до момента выплаты всей суммы долга с процентами, указанной в договоре, собственником является финансово-кредитная организация. Во многом целевой кредит похож на ипотеку, но все же это скорее ссуда на покупку жилья, которая не выдается наличными.

Плюсы такой многолетней задолженности в том, что вы распоряжаетесь жильем сразу, но оно уже не вырастет в цене, потому что стоимость остается фиксированной на протяжении всего срока выплат.

Сниженные процентные ставки дают возможность выплачивать долг без потери комфортного уровня жизни, когда сумма ежемесячного взноса не превышает 40-50 % от доходов (учитываются не все средства, а только их остаток без учета обязательных платежей по алиментам, содержанию иждивенцев, оплате за услуги ЖКХ и другим долгам).

К тому же, в отличие от потребительских товаров, недвижимость со временем не теряет себестоимости, а часто даже растет в цене (зависит от региона и района проживания). Минусы в том, что риски, которые неизбежны при любом оформлении крупных (как правило, не меньше миллиона рублей) и длительных (20-30 лет) кредитов на покупку жилья всегда есть, а значит, необходимо заранее основательно подготовиться.

Условия получения денег на покупку жилья

Вы должны быть готовы регулярно информировать кредиторов об использовании денег и доказывать целевое расходование средств. Никаких прав распоряжаться деньгами или недвижимостью (имеется в виду обмен, продажа или дарение, наследование, повторное оформление в залог) до момента исполнения всех обязательств заемщик не получит.

Банк потребует расширенный пакет документов, а средства переводятся безналичным расчетом на карту, чтобы упростить сбор доказательств распоряжения ими. Кроме того, сумма выдается не сразу, а частями на счет подрядчика в строящемся объекте. При этом не важно, строящийся это дом или вторичное жилье.

Кроме того, у гражданина должен быть подтвержден достаточный трудовой стаж и соответствующий уровень доходов (с учетом всех налоговых вычетов). В случае увольнения банк вправе требовать досрочного погашения потребительского кредита на квартиру за месяц до заявления об уходе.

В качестве поддержки материнства и детства осуществляется программа «Молодая семья» с 0 % переплат за ипотеку, которая может растягиваться на несколько десятков лет.

Неполные и многодетные семьи тоже имеют право на привилегированные условия от государства, если у них нет своего жилья, а также на улучшение жилищных условий и получение субсидии на выплату части долга. К тому же такие кредиты не обременены налогами.

Организации тоже могут оформлять для своих сотрудников беспроцентную ссуду на покупку жилья (и не только). В таком случае документы подаются сразу в бухгалтерию, там же можно сразу выяснить все условия, как получить ссуду. В некоторых случаях требуется внесение первоначального взноса.

Под материнский капитал

Государство РФ стремится повышать рождаемость за счет всесторонней поддержки молодых семей и одиноких отцов и матерей с детьми. В качестве средства по улучшению жилищных условий детей вот уже 13 лет (с 2007) является открытие счета в Пенсионном фонде на имя новорожденного.

С 2020 условия получения включают всех рожденных с 2019 по 2026 год суммой 466 617 рублей на первенца и 616 617 рублей на второго и последующих. Первым детям от 2018 г. р. при появлении на свет до 2026 г брата или сестры так же выплатят дополнительные 150 тыс. руб.

Ссуда на жилье под материнский капитал — это такое же кредитное обязательство с первоначальным взносом, разница лишь в том, что вы вносите его не собственными деньгами, а выданными от государства на именной счет ребенка в ПФР.

Заем должен быть не потребительским, а именно целевым или ипотечным.

В рамках программы не нужно ждать 3 года, чтобы воспользоваться средствами семейного капитала, возможна выплата остатков или части долга по уже имеющимся ипотечным займам (полученным до рождения детей).

Выдавать кредиты под материнский капитал с 2015 года могут только организации с лицензией банка РФ, действующие на основании ФЗ «О банках и банковской деятельности», к которым больше не относятся микрофинансовые компании.

Как взять кредит на покупку жилья

Этапы оформления кредитного договора зависят от многих обстоятельств, поэтому перечислим лишь основные. Для начала необходимо определиться с суммой и сроком займа, первичным или вторичным рынком недвижимости, указать сумму первоначального взноса и прочее.

Далее изучаются имеющиеся предложения на рынке банковских услуг. Каждый банк предлагает свои условия и предъявляет определенные требования к заемщикам, такие как минимальный и максимальный возраст, доходы, гражданство и т. д. Подача заявления и рассмотрение всех документов занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Как происходит оформление потребительского кредита на жилье

Подбор и оценка недвижимости оплачивается отдельно (заемщиком), его стоимость зависит от типа объекта и может достигать 30 тыс. руб.

Страховой договор оформляется тоже в обязательном порядке с учетом процентов. Его выдает только аккредитованная банком организация. В него входит титульное страхование (на срок исковой давности 3 года) при потере собственности, а также на недвижимость, жизнь и здоровье, трудоспособность.

После получения пакета документов кредитное учреждение в течение недели принимает решение и отправляет клиенту положительное или отрицательное заключение.

Следующий этап заключается в переговорах с банком и продавцом или подрядчиком, чтобы завершить оформление сделки. Выбирается способ оплаты кредита на жилье (наличными или на счет подрядчика).

Чаще всего выбирают хранение денег в депозитарной ячейке банка. Доступ к ней возможен только при соблюдении определенных договором аренды ячейки условий.

После успешной регистрации договора купли-продажи в Росреестре (что занимает до четырех месяцев), продавец привозит документы и получает деньги лично.

Второй способ – это аккредитив, когда деньги сразу перечисляются на счет продавца, но блокируются до момента предоставления бумаг из Росреестра. Это считается более надежным, в обоих случаях издержки тоже несет заемщик, поэтому выбор делает он сам.

Подводя итоги

1. Оформлением потребительского кредита на жилье занимаются только лицензированные ЦБ финансово-кредитные организации, с 2015 МФО запрещено выдавать ипотеки.
2. Банк устанавливает определенные условия, ограничивающие возраст и доход заемщиков, отказывает в сделке без страхового договора с аккредитованной организацией и может продать недвижимость в случае нарушения заемщиком правил.
3. После заключения договора купли-продажи и займа под залог жилища с банком нужно зарегистрировать его в Росреестре.
4. Беспроцентная ссуда выдается через предприятие, на котором служит заемщик, либо в некоторых банках по государственной программе «Молодая семья».
5. Банк строго контролирует расходование целевого кредита на жилье, поэтому наличные выдаются только лично продавцу после регистрации в Росреестре.
6. Издержки на страховку, оценку, поиск жилья и аренду ячейки (или оформление аккредитива) полностью ложатся на плечи покупателя. Государство может лишь гасить часть долга материнским капиталом или субсидией для нуждающихся.